Tahun yang luar biasa bagi investor pergudangan. Rata-rata pengembalian harga saham untuk tiga Reits di sektor Logistik Asosiasi Perusahaan Investasi – Inggris adalah 49 persen pada tahun ini hingga 20 September, dengan hasil rata-rata turun dari 4,2 persen menjadi 2,9 persen.
Apakah lebih banyak keuntungan terbentang di depan untuk Reits logistik, atau apakah kapal ini sudah berlayar? Dengan ketiga dana berada di sekitar rekor premi, rata-rata 22 persen, apakah lebih banyak keuntungan terbentang di depan untuk Reits logistik, atau apakah kapal ini sudah berlayar? Hal ini menimbulkan pertanyaan lain: dapatkah prospek peningkatan nilai aset bersih dan pertumbuhan sewa membenarkan premi yang begitu tinggi?
Industri pergudangan dulu dipandang sebagai kerabat kantor dan ritel yang membosankan dan tidak menarik. Namun, sementara industri-industri tersebut terkena dampak pandemi, logistik telah menjadi sorotan sebagai akibat dari ledakan luar biasa dalam e-commerce, yang diperburuk oleh penguncian. ‘Hal ini dapat menyebabkan peningkatan permintaan untuk properti industri di Inggris, khususnya gudang, dan khususnya untuk fasilitas otomatis.’
Baca juga: Jasa Pengiriman Barang Berat: Bisnis Ekspedisi Truk Kargo
Permintaan Melonjak
Menyusul tahun rekor pengambilan ruang gudang pada tahun 2020, permintaan ruang gudang terus meningkat pada paruh pertama tahun 2021 di semua wilayah. Menurut studi industri terbaru Knight Frank, rekor 30,8 juta kaki persegi unit gudang yang lebih besar (50.000 kaki persegi atau lebih besar) disewakan.
Ini lebih dari empat kali lipat dari apa yang diamati pada paruh pertama tahun 2020. Pengecer dan bisnis distribusi menyewa 76 persennya, karena penjualan online meningkat menjadi hampir sepertiga dari total pengeluaran ritel.
Di sisi penawaran, sejumlah izin perencanaan akan datang, dan ada lebih banyak unit spekulatif yang sedang dibangun daripada tahun 2020, menurut Andrew Bird, direktur pelaksana Tilstone Partners, manajer investasi Warehouse Reit. ‘Jika mereka tidak pra-biarkan, sebagian besar pra-biarkan selama konstruksi, jadi ada sangat sedikit pasokan spekulatif yang benar-benar selesai,’ tambahnya. Selain itu, kenaikan biaya konstruksi, keterlambatan dalam memperoleh bahan, dan kekurangan tenaga kerja diperkirakan akan mengganggu pasokan tahun depan.’
Akibatnya, prakiraan menunjukkan bahwa pasokan baru akan dibatasi di tahun-tahun mendatang. Berdasarkan tingkat penerimaan saat ini, Knight Frank memperkirakan bahwa hanya ada pasokan senilai 8,4 bulan – dan sebagian besar dari itu “baik dalam penawaran atau tidak memenuhi persyaratan penghuni saat ini dalam hal lokasi atau spesifikasi.”
Baca juga: Kesempatan Tersedia untuk Industri Pengiriman & Logistik
Prospek Pertumbuhan
Tilstone’s Bird, di sisi lain, mengklaim bahwa harga sewa sebenarnya masih ‘sangat terjangkau’, meskipun ada perubahan struktural dalam cara bangunan ini digunakan. “Kami melihat sewa sebagai persentase dari omset bisnis, dan sewa mewakili kurang dari 1% dari omset untuk penyewa e-commerce ini, jadi sewa akan terus meningkat,” katanya.
Bird menyebutkan masuknya investor institusional dari Inggris, yang secara tradisional memiliki lebih banyak ruang ritel dan kantor dan berusaha mengalihkan fokus mereka ke gudang. Tekanan ini, dia memperkirakan, akan ‘mendorong harga untuk dua tahun ke depan.’
Namun, menurut Rees Numis Securities, akan menjadi semakin penting bagi para investor logistik Reit untuk mengidentifikasi manajer terampil yang memiliki kemampuan untuk ‘mendorong pengembalian melalui aktivitas leasing akretif atau inisiatif manajemen aset,’ daripada mereka yang lebih bergantung pada peningkatan valuasi. sebagai akibat dari pergerakan pasar yang menciptakan kompresi imbal hasil lebih lanjut.
Kemungkinan dan Peluang
Jadi, di mana Anda bisa menemukan peluang terbaik? Kepala eksekutif Tritax Big Box Reit, Colin Godfrey, mencari pertumbuhan sewa jangka panjang dan pengembalian keseluruhan.
‘Kekurangan pasokan akut dan permintaan yang meningkat, dikombinasikan dengan pelanggan blue-chip aset ini menarik sewa yang panjang, membuat aset logistik skala besar semakin menarik,’ katanya.
Untuk portofolio Warehouse Reit, Bird mencari ‘lokasi yang sesuai secara ekonomi.’ “Kami menyukai jalan raya, konurbasi, dan pertumbuhan,” jelasnya. Dia saat ini berkonsentrasi pada sabuk Oxford-Cambridge, di mana ada kemungkinan nyata untuk pertumbuhan, termasuk sebagai ilmu kehidupan dan pengembangan perumahan.
Meskipun McMahon tidak percaya bahwa logistik berada dalam gelembung, dia menanyakan apakah hasil 2,9 persen dari sektor tersebut merupakan nilai yang sangat baik saat ini.
Dia mengutip Generalis UK Commercial Property Trust, yang saat ini diperdagangkan dengan diskon 14 persen ke NAV, menghasilkan 3,3 persen dan hanya memiliki gearing 2%. “Ini memiliki cukup modal untuk berinvestasi di tahun-tahun mendatang untuk meningkatkan dividen itu,” katanya.
‘Perwalian generalis memiliki kemampuan untuk berinvestasi di sektor-sektor dengan fundamental yang kuat tetapi valuasi yang lebih rendah. Pakar logistik tidak punya banyak pilihan selain berinvestasi dalam industri berbiaya tinggi.’
Baca juga: Kurangnya Personil Tidak Pengaruhi Kepercayaan Sektor Logistik
