Kami masih akan menghadapi transisi ke e-commerce – dan transformasi yang menyertainya dalam cara kerja gudang – bahkan jika Australia tidak terkena wabah COVID-19, kata Christine Miller, Kepala Penasihat Rantai Pasokan – Pasifik di CBRE.
“Tren yang mendasari dalam hal pola pengeluaran sudah ada di sana,” jelas Christine. “Saya bekerja dengan CBRE dan Dewan Properti Australia pada 2018 dan 2019 untuk mendeteksi kecenderungan dan membuat rencana di sekitarnya.” Pandemi hanya mempercepat tren ini, menghasilkan lonjakan tak terduga yang tidak ada yang siap.”
Meningkatnya keinginan konsumen untuk berbagai saluran untuk menelusuri, mencicipi, membeli, dan menerima produk telah mengakibatkan operasi gudang menjadi jauh lebih kompleks.
“Jika Anda melihat gudang dari sudut pandang historis, mereka sebagian besar akan menangani palet penuh dan kotak produk penuh bahkan hingga lima tahun yang lalu,” jelasnya. “Sekarang gudang harus mengakses hal-hal tertentu dalam sebuah kasus, yang menambahkan banyak variasi pada prosesnya.” Ada permintaan yang lebih besar untuk ruang gudang, serta teknologi baru yang dapat menangani barang daripada kotak dan palet.”
Christine mengklaim bahwa sebelum epidemi, perdebatan seputar e-commerce lebih santai dalam hal bagaimana perusahaan akan menyesuaikan diri untuk memenuhi kebutuhan pelanggan dan mengelola pengeluaran. Ketika COVID-19 dirilis, percakapan beralih dari pengoptimalan menjadi kebutuhan.
Baca juga: Jangan Sampai Anda Melewatkan Revolusi Efisiensi Gudang
“Untuk menggunakan teknologi sebagai contoh, pertanyaannya dulu, ‘Berapa banyak yang bisa saya hemat jika saya mengotomatiskan gudang saya?’ “Orang-orang biasa bertanya, ‘Seberapa kecil saya bisa pergi?’ tapi sekarang tidak ada yang melakukannya,” jelasnya. “Sekarang kita berbicara tentang bagaimana otomatisasi dapat meningkatkan throughput sehingga bisnis dapat menghasilkan volume yang lebih besar dalam jumlah ruang yang sama.” Otomatisasi, pengiriman last-mile, dan kompleksitas operasional — semua ini faktor sudah ada. Mereka hanya perlu ditangani dengan munculnya pandemi.”
Faktanya, menurut Cameron Grier, Direktur Regional – Layanan Pasifik, Industri & Logistik di CBRE, konsep “jejak” sebagian besar organisasi telah terbalik.
“Jika ada, kami telah menemukan tahun ini bahwa perusahaan ingin memperluas jejak mereka untuk menangani kapasitas persediaan tambahan yang dapat tersedia jika terjadi gangguan rantai pasokan,” tambah Cameron. “Apa yang kami lihat juga adalah kebutuhan untuk beberapa lokasi gudang.” Akibatnya, alih-alih memiliki satu gudang besar, banyak bisnis melakukan desentralisasi untuk membuat jaringan gudang yang lebih kecil. Ini tidak hanya memungkinkan pemenuhan last-mile yang lebih gesit, tetapi juga menyebarkan risiko memiliki semua barang Anda di satu area. Ketika COVID melanda, organisasi mengalihkan fokus mereka ke toko darurat, yang terus mereka lakukan.”
Christine sebelumnya telah mencatat – dari sudut pandangnya sebagai spesialis rantai pasokan – bahwa komponen real estat dari keseluruhan biaya rantai pasokan hanya menyumbang 5% dari total biaya rantai pasokan.
“Ini mendukung apa yang saya lihat tahun ini, yaitu ada peningkatan permintaan untuk kapasitas gudang yang lebih banyak,” katanya. “Karena real estat adalah bagian kecil dari keseluruhan biaya rantai pasokan, saya telah melihat perusahaan bersiap untuk berkomitmen pada basis yang lebih spekulatif — hanya untuk memastikan mereka memiliki tempat untuk menjual inventaris mereka.” Dalam 20 tahun, saya belum pernah melihat tingkat permintaan sewa yang begitu tinggi.”
Faktor Otomatisasi
Menurut Christine, kemajuan terbaru dalam otomatisasi telah menyediakan gudang dengan peluang baru dan lebih banyak tersedia.
“Sampai baru-baru ini, otomatisasi sering dianggap semata-mata dalam hal skala besar, kegiatan yang sepenuhnya otomatis,” jelasnya. “Jenis sistem pengeluaran modal yang besar dan kuat, berbasis baja, ini menuntut skala volume yang sangat besar sehingga hanya dapat diterapkan pada bagian pasar yang terbatas,” kata penulis.
Terobosan otomatisasi terbaru, menurut Christine, sekarang tersedia untuk “jalan tengah” industri – solusi otomatis yang dapat lebih mudah diintegrasikan ke dalam fasilitas yang ada.
“Bentuk otomatisasi ini tidak selalu memerlukan solusi yang dibuat khusus,” jelasnya. “Sistem ASRS [Penyimpanan dan Pengambilan Otomatis] berbasis baja dengan kapasitas ruang tinggi dan lantai yang diperkuat untuk mendukung jumlah bobot X hanya dapat diberikan oleh organisasi yang sangat besar.” Namun, AMR [Autonomous Mobile Robots] sangat bagus untuk e-commerce dan dapat dipasang secara fleksibel di fasilitas yang ada dengan belanja modal yang jauh lebih murah, membuatnya menarik bagi pasar yang lebih luas. Manajemen lebih tertarik melakukan investasi semacam itu karena hambatan belanja modal untuk mendapatkannya melalui dewan atau tingkat manajemen tidak setinggi itu.”
Cameron setuju, menunjukkan bahwa biaya tinggi otomatisasi gaya ASRS sering berarti bahwa, bahkan ketika perusahaan menginginkannya, mayoritas tuan tanah tidak mau mendukungnya.
Otomasi masih menjadi faktor minoritas bagi sebagian besar bisnis pergudangan dan logistik, menurut Cameron. “Saya memperkirakan sekitar 20% kueri yang saya kerjakan berisi otomatisasi sebagai topik diskusi.” Dalam lingkup besar, itu masih relatif sederhana, tetapi itu akan berubah.”
Pembangunan yang Berkelanjutan
“Perkembangan signifikan lainnya yang saya perhatikan dalam satu atau dua tahun terakhir adalah peningkatan penekanan pada listrik tenaga surya di gudang sebagai bagian dari rencana keberlanjutan yang lebih luas,” kata Cameron.
Dia mengklaim bahwa di masa lalu, ketika negosiasi bisnis sedang berlangsung, kekhawatiran tentang matahari sering kali muncul di akhir – hampir seperti “latihan centang kotak.”
“Perbedaannya hari ini,” Cameron berpendapat, “adalah bahwa solar tepat di garis depan wacana dan item bisnis utama daripada hanya satu sosial, terutama dengan perusahaan internasional yang besar.”
Dia mengklaim bahwa kecenderungan ini telah meningkat pada tahun lalu karena bisnis merangkul tujuan nol-bersih, sebuah aspirasi yang dianut secara luas di tingkat internasional di antara bisnis dan pemerintah.
“Saya baru saja menyelesaikan proses pengadaan properti untuk perusahaan multinasional, dan pengembang yang mereka pilih untuk pusat pemenuhan baru mereka memiliki solusi solar yang lebih unggul daripada pesaing terpilih lainnya – yang merupakan faktor besar dalam pemilihan mereka.”
Kami bertanya kepada Cameron apakah dorongan untuk solar dan keberlanjutan sebagian besar disebabkan oleh tuntutan pemerintah, masalah hubungan masyarakat, atau hanya pergeseran efektivitas biaya teknologi surya. Dia mengatakan dia tidak bisa memastikan, tetapi pendapatnya adalah bahwa itu datang dari atas ke bawah, dari manajemen senior dan investor, serta dari permintaan pelanggan akhir.
“Saya setuju dengan Cam bahwa itu datang dari komunitas keuangan,” kata Christine. “Apakah itu gelombang besar dari peserta superfund atau manajemen senior, saya percaya ESG [Tata Kelola Sosial Lingkungan] sekarang sangat signifikan di tingkat investor.” Itu termasuk ‘keberlanjutan’ dalam arti luas. Saya telah melihat gudang dan bangunan dengan parkir sepeda staf, lapangan basket, dan ruang terbuka di antara gudang. Ini adalah tambahan untuk tenaga surya, pengumpulan air hujan, dan semua inisiatif keberlanjutan lainnya yang lebih terlihat. Saya percaya ada dorongan luar biasa untuk memastikan bahwa gudang dan kantor adalah tempat di mana orang ingin bekerja, dan perusahaan semakin bangga akan hal ini.”
Baca juga: Membangun Perusahaan Truk Yang Dapat Diandalkan
Ada juga komponen permintaan pelanggan yang jelas untuk masalah keberlanjutan, menurut Cameron.
“Saya tahu bahwa ketika salah satu penawaran 3PL besar bekerja untuk pelanggan potensial, pelanggan tersebut menanyakan kekhawatiran ini tentang kemampuan dan peraturan keberlanjutan,” katanya. “Akibatnya, ini menjadi bagian dari penjualan pertama kepada pelanggan — mereka memiliki kepentingan untuk memastikan bahwa apa yang mereka lakukan berkelanjutan.”
Inovasi dan Pergudangan Tahun 2022 Ke Depan
Christine membahas inovasi terkini yang terjadi seputar mengubah lokasi pusat perbelanjaan menjadi fasilitas distribusi ritel hibrida untuk secara fleksibel menangani pemenuhan last-mile dalam edisi Januari.
Apa saja potensi kemajuan tambahan yang diantisipasi CBRE tiba di luar cakrawala pada tahun 2022 dan lima tahun ke depan?
“Saya percaya Australia akan tumbuh lebih baik dalam mendefinisikan penggunaan campuran secara umum, di luar pusat perbelanjaan dan model hibrida distribusi,” tambah Christine. “Sebelumnya, penggunaan campuran terutama dicirikan dalam hal ruang ritel dan perumahan. Saya percaya bahwa menambahkan komponen logistik ke properti penggunaan campuran akan menjadi lebih fleksibel.”
Dia skeptis terhadap prospek beberapa opsi distribusi gudang sementara positif tentang kelangsungan hidup orang lain dalam waktu dekat.
“Misalnya, saya tidak percaya drone akan lepas landas seperti yang diprediksi semua orang dua tahun lalu,” kata Christine. “Saya sadar bahwa program percontohan seperti itu ada, tetapi saya tidak percaya bahwa drone adalah jawabannya.” Di sisi lain, saya percaya bahwa truk otonom akan memiliki dampak yang lebih besar pada penyimpanan daripada yang diyakini banyak orang. Prospek truk otonom yang melakukan pickup dan drop-off antara gudang besar atau pusat distribusi sangat menarik. Saya mengetahui bahwa Walmart di Amerika Serikat telah melakukan pengujian dengan truk swakemudi yang beroperasi dalam putaran tertutup, mengirimkan barang dari gudang ke toko. Kita harus mencari tahu apa artinya itu di lingkungan Australia, tetapi ada kemungkinan nyata di sana – dengan konsekuensi yang menarik dari sudut pandang otomatisasi, keberlanjutan, dan keselamatan.”
Meskipun dia mengakui bahwa meramalkan masa depan adalah profesi yang berisiko, dia diam-diam berharap tentang kemungkinan truk otonom di Australia dalam lima tahun ke depan.
“Saya tidak percaya kita akan melihat truk swakemudi melakukan pengiriman di CBD Sydney,” katanya. “Namun, saya melihat truk sedang dikirim dari Adelaide ke Perth.” Tidak ada alasan mengapa pengangkutan yang panjang dan lurus – dari hub ke hub, di jantung proses distribusi – tidak dapat dilakukan oleh kendaraan otonom tanpa pengemudi.”
Cameron percaya bahwa di tahun-tahun mendatang, akan ada beberapa konstruksi gudang bertingkat yang luar biasa, berdasarkan pengalamannya sebagai spesialis di bidang properti industri dan logistik.
“Ini bukan yang pertama di Australia,” katanya, “karena kami memiliki banyak keahlian dengan fasilitas penyimpanan dan logistik multi-level di APAC.” “Namun, di Sydney, di mana harga tanah telah meningkat rata-rata 30% hanya tahun ini, timbangan telah mengarah ke titik di mana multi-level lebih layak untuk pengembang.” Dalam dua tahun ke depan, kami mengantisipasi pembangunan dua hingga tiga proyek bertingkat di Sydney. Masih terlalu dini untuk mengatakan berapa lama waktu yang dibutuhkan multilevel di Melbourne. Tapi saya yakin kita akan melihat beberapa gudang multi-level yang sebenarnya di Sydney, mirip dengan apa yang telah kita lihat di Asia yang lebih padat penduduknya.
Mengingat prospek Cameron untuk tingkat kekosongan, kenaikan biaya tanah, kenaikan sewa, dan mendekati pasokan tanah yang dapat dikembangkan dalam waktu dekat, pergudangan multi-level mungkin menjadi lebih kritis.
“Pasar cukup ketat sekarang di pantai timur, dan saya yakin itu akan terus ketat untuk beberapa tahun ke depan,” katanya. “Secara nasional, kekosongan saat ini 1,5 persen, dan hanya untuk mengikuti perkembangan e-commerce, kami akan membutuhkan pasokan 35 persen lebih banyak setiap tahun daripada yang kami miliki dalam sepuluh tahun terakhir.” Meskipun tidak ada kelangkaan lahan industri yang ditunjuk di negara kita, permintaan akan melampaui pasokan dalam waktu dekat karena infrastruktur yang dibutuhkan untuk melayaninya – dan waktu tunggu yang lama yang dialami dalam aplikasi perencanaan.
Baca juga: Perusahaan Ekspedisi Cargo Logistik Pengiriman
“Akibatnya, penghuni harus bersiap lebih cepat dari jadwal yang biasa mereka lakukan untuk mengamankan rantai pasokan mereka.” Seperti yang ditunjukkan Christine, “telah ada pengakuan yang relatif tiba-tiba di seluruh rantai pasokan di Australia tentang betapa pentingnya gudang Anda bagi operasi Anda.”
