Investasi institusional di sektor properti industri dan logistik yang sedang booming di Asia meningkat drastis bahkan sebelum wabah Covid-19 meletus. Menurut konsultan real estat RCA, volume transaksi pada tahun 2018 meningkat menjadi lebih dari US$13 miliar, hampir dua kali lipat dari tahun 2017. Hal ini disebabkan oleh pesatnya ekspansi e-commerce, yang mendorong permintaan akan ruang gudang.
Pandemi telah memberikan manfaat bagi industri, menyoroti pendorong utama pasar – dinamika demografis, ekonomi, dan teknis jangka panjang yang mengubah cara orang hidup, bekerja, dan membeli – dan mempercepat adopsi e-commerce.
Baca juga: Jasa Pengiriman Barang dalam Jumlah Besar (Aplikasi Delivery)
Terhindar dari Krisis
Di antara industri real estat komersial utama, logistik adalah satu-satunya yang keluar dari krisis dengan lebih kuat. Transaksi logistik di kawasan Asia-Pasifik meningkat 26% dari tahun ke tahun pada kuartal pertama tahun ini, terhitung 23% dari semua pembelian properti komersial, menurut data JLL.
Meskipun ini hanya setengah dari investasi kantor, yang merupakan mayoritas pasar di Asia, ini lebih dari dua kali lipat dibandingkan lima tahun lalu. Logistik, tanpa diragukan lagi, adalah jenis real estat komersial paling populer dalam hal sentimen.
Temuan dari jajak pendapat yang dikeluarkan pada bulan Januari oleh Asosiasi Asia untuk Investor di Kendaraan Real Estat Tidak Terdaftar mengungkapkan selera rakus untuk gudang Asia. Sektor industri dan logistik merupakan enam dari sepuluh pasangan investasi sektor kota teratas yang paling disukai oleh responden, dengan gudang di Sydney dan Melbourne masing-masing menempati urutan pertama dan kedua.
Tidak mengherankan, masuknya modal yang menargetkan logistik Asia, dikombinasikan dengan bullish ekstrim sektor ini, telah mendorong harga ke tingkat yang tampak semakin melebar untuk kelas aset yang secara signifikan kurang likuid dan menderita kelangkaan saham tingkat institusional, sehingga menyulitkan bagi investor untuk meningkatkan.
Hasil sewa pada aset logistik premium di Sydney kini telah mencapai paritas dengan rekan-rekan kantor mereka, tanda hal-hal yang akan datang di wilayah tersebut, setelah turun lebih dari dua poin persentase sejak awal 2016. Menurut data JLL, margin antara logistik dan hasil kantor di Seoul dan Shanghai telah menyusut menjadi hanya satu poin persentase.
Pada saat ada kekhawatiran yang berkembang tentang gelembung berbahan bakar likuiditas di pasar modal, tidak mengherankan bahwa keganasan penurunan suku bunga memicu ketakutan bahwa logistik Asia akan meledak.
Baca juga: Harga Sewa Truk Engkel Harian: Trucking Online {2021}
Hasil yang Berkelanjutan
Sementara kompresi imbal hasil yang berkelanjutan meningkatkan risiko sektor ini menjadi terlalu mahal – dan ada alasan untuk waspada terhadap optimisme yang tidak terkendali tentang aset atau bisnis apa pun – penurunan harga pada properti logistik Asia dapat dibenarkan.
Untuk mulai dengan, ada jauh lebih sedikit ambiguitas tentang masa depan real estat logistik daripada tentang masa depan real estat kantor. Sementara eksperimen kerja dari rumah massal yang diinduksi virus menimbulkan tantangan besar bagi peran dan tujuan kantor, pandemi ini sangat membantu fundamental properti logistik dan, yang lebih penting, persepsi sektor di antara investor.
Bahkan pandangan singkat pada aktivitas sewa mengungkapkan betapa membantu virus untuk aset logistik. Menurut data CBRE, penyerapan bersih ruang gudang di pasar utama Asia tidak hanya lebih besar tahun lalu dibandingkan 2019, tetapi juga yang terkuat untuk kuartal pertama dalam setidaknya satu dekade pada kuartal pertama tahun ini.
Faktor Pendorong Permintaan yang Stabil
Selain itu, banyak faktor yang mendorong permintaan akan bertahan dari pandemi. Covid-19 berdampak besar pada manajemen rantai pasokan, menciptakan standar dan tolok ukur baru yang akan mempercepat pengembangan fasilitas logistik modern. Ini tidak hanya membantu meningkatkan tingkat pertumbuhan jangka panjang dari real estat logistik dengan meningkatkan peran e-commerce sebagai pendorong utama permintaan, tetapi juga membantu meningkatkan tingkat pertumbuhan jangka panjang dari real estat logistik dengan meningkatkan peran e-commerce sebagai pendorong utama permintaan.
Kedua, jika gelembung terbentuk, itu terjadi di Amerika Serikat, di mana imbal hasil aset logistik premium turun di bawah hasil di kantor di banyak kota, termasuk New York dan Philadelphia. Sementara hasil logistik di Asia telah turun lebih cepat daripada di sektor lain dalam beberapa tahun terakhir, mereka masih turun lebih lambat daripada di Eropa dan Amerika Serikat.
Ketiga, sementara gedung perkantoran jauh lebih mudah untuk dibeli dan dijual, daya tahan dan fitur pelindung properti logistik jauh lebih jelas sejak pandemi dimulai. Investor cenderung berusaha untuk meningkatkan eksposur mereka ke industri karena gudang berkualitas tinggi menjadi semakin penting bagi operasi banyak perusahaan.
Properti dengan imbal hasil lebih tinggi menjadi lebih menarik karena benchmark imbal hasil obligasi pemerintah diperkirakan akan tetap sangat rendah setidaknya selama dua tahun ke depan. Karena “manfaat diversifikasinya”, JLL memperkirakan logistik “akan menjadi fitur utama portofolio real estat institusional Asia-Pasifik selama lima tahun ke depan.”
Kekhawatiran tentang nilai tentu akan meningkat sebagai akibat dari ini. Meskipun demikian, logistik kemungkinan akan tetap menjadi salah satu pilihan teraman di real estat Asia, dengan fundamental yang sangat baik dan narasi yang menarik di lingkungan pascapandemi.
Baca juga: Jasa Angkut Terdekat: Bisnis Logistik {Rekomendasi 2021}
